Öffentliches Bau- und Pla­nungs­­­recht Nicht jedes Projekt bedarf einer Baugenehmigung und nicht jede Baugenehmigung einer Bebau­ungsplanaufstellung oder -änderung; doch oft ist beides erforderlich. Manchmal genügt ein schon bestehender Bebau­ungs­plan, oft genug muss ein Bebau­ungsplan dafür aber we­nigstens geändert oder sogar erst noch neu aufgestellt werden. Neben Bebauungsplänen haben heute für eine Vorhaben­zu­lassung auch der Flächen­nut­zungsplan und der Regionalplan immer größere Bedeutung, und oft bedarf es sogar einer Änderung, zumindest aber der Be­ach­tung einer Reihe von Fach­plänen (Lärm­minderungs­plan, Ab­fall­wirt­schaftsplan, Na­tur­schutz­ge­bietsverordnung, Wasserschutzgebietsverordnung und viele mehr).

Damit muss ein Vorhaben nicht nur innerhalb der Gemeinde, sondern auch noch mit einer Reihe weiterer Pla­nungs­träger abgestimmt werden (Nach­bargemeinde, Gemeinde­verwal­tungsverband, Regional­verband), ganz abgesehen von der üblichen Beteiligung einer Vielzahl von Trägern öffentlicher Belange, von den Unternehmen der so genannten Daseinsvorsorge (Wasser, Strom, Telekommunikation, ÖPNV) über den organisierten Naturschutz bis zu einer Reihe von Verbänden und anderen mehr. Erfahrungsgemäß zählen zu den häufigsten Planungsfehlern unzureichende Grundlagen­klärung, sachfremde Einflüsse und fal­scher Umgang mit vermeidbaren Konflikten. Die Kennt­nis der recht­lichen Grundlagen, Bedingungen und Möglichkeiten ist ers­te Voraussetzung einer erfolgreichen Planung.

Aber auch die Erfahrung mit entsprechenden Pla­nungsprozessen und das Beherrschen des methodischen Instrumentariums sind heute für jedes größere Bau­vorhaben unabdingbar, soll es nicht im Ablauf zu unerwünschten Verzögerungen und Verteuerungen kommen oder das Vorhaben gar ganz scheitern. Nützlich ist – wie bei jedem Bauprojekt auch – ein Netzwerk von Fachleuten, die Hand in Hand arbeiten, Reibungsverluste vermeiden und Effizienz garantieren. Ideal, wenn sie sich nicht erst im Projekt kennenlernen! Bis beispielsweise ein Lebensmittelgroßmarkt heute üblicher Grö­ßen­­ordnung errichtet werden kann, bedarf es der Abstimmung mit Gemeinde,

Nachbargemeinden, Planungsverband, Regio­nalver­band, Landratsamt, Regie­rungs­präsidium, Einzelhan­dels­verband und IHK. Damit das Ver­fahren bestmöglich läuft, braucht der Bauherr juristische Beratung verschiedener Richtungen. Zunächst sind vor allem Fachanwälte für Ver­waltungs­recht und Baurecht wichtig, in der Durchführungsphase aber auch Fachleute für ziviles Baurecht, schließlich Städteplaner, Lärm­­sach­verständige, Land­schafts­­planer, Verkehrsplaner, wo­möglich Baugrundsachverständige, Altlastensanierer und andere mehr – und schließlich jemand, der all das koordiniert.

Das gilt erst recht für Gewerbe- und Indus­trieansiedlungen mit ihren oft noch viel größeren Umwelt­auswir­kungen und Zulassungs­voraus­setzungen (z. B. immissionsschutzrechtlichen Geneh­mi­gungs­verfahren), abgespeckt aber auch schon für Wohnbau­vorhaben. Und mit den ständig wachsenden Genehmigungs- und Planungsanforderungen durch das Europarecht werden die Verfahren weder schneller noch einfacher oder billiger. Kaum ein städtebauliches Pro­jekt, kaum ein Bebauungsplan geht heute noch ohne umfassendes begleitendes Vertragswerk über die Bühne. Das liegt schon an der bekannten Finanznot der Gemeinden, birgt Risiken für deren Unabhängigkeit und Planungshoheit, nützt andererseits aber auch einem geschickten Investor.

Dementsprechend groß ist im Rahmen städtebaulicher Projekte die Bedeutung des Vertragsmanagements – auch dies wieder eine Domäne des Juristen. Dass Rechtsmittelverfahren mit bekannt langer Dauer, aber ungewissem Ausgang, oft das K.O.-Kriterium für einen Standort sind, liegt auf der Hand. Umso größere Bedeutung hat auch die Konfliktmittlung, die Streit­schlichtung zwischen verschiedenen Betroffenen schon im Vorfeld jeder prozessualen Aus­einandersetzung bis hin zu einer förmlichen Moderation oder Mediation. Planung vom Ergebnis her betrachtet soll daher sein: schnell, ökonomisch, interessengerecht, ausgewogen, rechtssicher und nachhaltig. Planung als Vorgehensweise betrachtet soll außerdem offensiv, strategisch und transparent sein.