Privates Bau- und Pla­nungs­recht Bei der Realisierung jedes Bauvorhabens müssen die Leistungen vieler Beteiligter koordiniert werden. Die hierzu entwickelten Organisations­formen sind ebenso vielfältig wie die Gestaltungsmöglichkeiten der abzuschließenden Verträge.

Der Bauherr kann sich beispielsweise für die „Leis­tung aus einer Hand“ entscheiden, bei der er Planung und Errichtung einem einzigen Vertragspartner als umfassend verantwortlichem Generalunternehmer überträgt. Dem gegenüber steht die klassische Form des Bauens. Danach sind Planung und Errichtung verschiedenen Vertragspartnern, insbesondere Architekten, Ingenieuren und den verschiedenen Fachunternehmern zugewiesen. Wie immer der Bauherr seine Vertragsbeziehungen im konkreten Fall konstruiert, in jedem Fall müssen sie geeignet sein, die typischen Rechts­konflikte während und unmittelbar nach der Bauphase zuverlässig zu regeln. Im Idealfall wird das Vorhaben termingerecht, mängelfrei und innerhalb des projektierten Budgets fertig gestellt. Damit sind zugleich die wesentlichen Pro­blemfelder im Rahmen der Realisierung eines Bauvorhabens,

Termin­sicherheit, Kostensicher­heit und Mangelfreiheit, angesprochen. Terminsicherheit setzt in erster Linie eine zuverlässige und sorgfältige Planung voraus, die ihrerseits nur mit ausreichend Vor­lauf­zeit geleistet werden kann. Hierzu gehört vor allem, dass sich der Bauherr möglichst frühzeitig darüber klar wird, was er bauen will. Entscheidungs- und Planungs­änderungen in der Bauphase füh­ren fast zwangsläufig zu einer Verschiebung der erwarteten Fertigstellungsfristen. Wetter­­kapri­olen, Unternehmer­insolvenzen und andere Faktoren lassen sich nicht zuverlässig ausschließen. Es ist daher wichtig, auch im Fall der Fälle, d. h. wenn der Terminplan ins Wanken gerät, richtig zu reagieren und den eintretenden Schaden zu minimieren. Hier sind wiederum Entscheidungen des Bauherrn gefragt. Im Krisenfall die richtigen Entscheidungen treffen kann aber nur, wer durch eine funktionierende Bauüber­wachung frühzeitig informiert wird. Von oft unterschätzter Bedeutung ist in diesem Zusammenhang auch die Dokumentation der Vorgänge auf der Baustelle. 

Es muss im Streitfall noch nach Jahren bewiesen werden können, wessen Fehler zu welchen Ver­zögerungen führten. Diese Be­weis­führung kann nur gelingen, wenn schon in der Bauphase die Grundlage geschaffen wurde. Demgegenüber ist die Aufgabe der Vertragsgestaltung im Zu­sam­menhang mit der Termin­sicherheit nicht allzu komplex: die vom Planer ermittelten Zwischen­fristen und Fertigstel­lungs­termi­ne müssen als verbindliche Vertragsfristen mit den jeweiligen Unter­nehmern vereinbart werden. Ein ähnliches Bild ergibt sich auf Vergütungsseite hinsichtlich der Kostensicherheit. Wer keine Kos­ten­explosion während der Bauphase erleben will, muss sorgfältig planen und vorher wissen und definieren, was er will. Änderungen des Bauent­wurfes verursachen in fast allen Fällen Mehrkos­ten, die an anderer Stelle meist nicht eingespart werden können. Eine wichtige Rolle spielt bei der Kostensicher­heit auch die Gestaltung der Leistungsbeschrei­bung und die hiermit korrespondierende Preis­ab­­sprache. 

Die Beschreibung der Leistung, die der Unternehmer zum versprochenen Preis erbringen muss, gehört zu den schwierigsten Aufgaben. Nur wenn die­se Beschreibung möglichst lücken­­los ist, können Zu­satzkos­ten vermieden werden. Durch Vertragsgestaltung wiederum kaum beeinflussbar ist die Mängelfreiheit des Bauwerks. Die gesetzlichen oder vertraglichen Regelungen greifen in aller Regel erst, wenn der Fehler passiert ist. Dann kommt es darauf an, die dem Bauherrn zustehenden Rechte konsequent durchzusetzen. Im Normalfall wird zu­nächst der Unternehmer einen Nachbesserungsversuch unternehmen. Erst wenn der Versuch scheitert oder die Nachbes­serung trotz Fristsetzung verweigert wird, kann der Bauherr den Mangel durch andere Unternehmer beseitigen lassen. Rechtliche Schwierigkeiten ergeben sich hier oft bei der Einhaltung laufender Gewährleistungsfristen, aber auch aus dem Ineinandergreifen der Pflichten der verschiedenen Beteiligten. Für eine feuchte Stelle im Untergeschoss können oft mehrere Unternehmer und/oder Planer verantwortlich sein. Die richtige Einschätzung der miteinander ver­bundenen Verantwortlichkeiten macht in aller Regel eine Rechtsberatung unumgänglich.